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济宁市个人住房公积金贷款实施细则

2012-05-12 17:38:45 来源:济宁市申博官网    人气:

为加强个人住房公积金贷款管理,方便职工办理贷款手续,规范贷款业务操作程序,根据国务院《住房公积金管理条例》及济宁市人民政府《济宁市个人住房公积金贷款管理办法》等有关规定,结合我市职工购建房实际情况,特制定济宁市个人住房公积金贷款(以下称公积金贷款)实施细则。
 
一、贷款对象和用途

1、申请贷款人必须是在职职工,贷款前个人及其所在单位均连续足额缴存公积金一年以上,具有完全民事行为能力的职工有资格申请贷款。
职工所在单位欠缴公积金,但单位已经按照规定制定补缴计划,并按计划已补缴公积金的,视同连续缴存。
2、公积金贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。
3、借款人可单独申请公积金贷款,也可申请与商业住房贷款组合贷款。
 
二、贷款条件

借款人申请公积金贷款应当同时具备以下条件:
1、具有合法的购买或建造、大修、翻建自住住房合同或协议及相关证明材料,并且其合同或协议签订时间在2年以内;
2、有稳定的职业和收入,信誉良好,有偿还贷款本息能力;
3、采用济宁市住房公积金管理中心(以下简称市中心)认可的担保方式(质押、保证),能够提供市中心认可的有效足额担保。
4、购买商品房或经济适用房的,须有不低于30%的首付款;购买二手房或单位集资所建房屋的,须有不低于40%的首付款;建造或大修、翻建房屋的,须有不低于50%的自有资金;借款人二次以上申请公积金贷款的,须有不低于50%的首付款。
5、没有尚未还清并且数额较大,可能影响贷款偿还能力的债务。
6、其他规定。为他人提供公积金贷款第三方保证尚未解除保证责任的不能申请公积金贷款;已付清所购住房全部价款的不得申请公积金贷款;公积金贷款未还清或有不良还款记录的,不予办理贷款;职工还清上一笔公积金贷款后,符合贷款条件的可以申请第二次贷款。
7、借款申请人的配偶或者同户居住的直系亲属可以作为共同借款申请人。共同借款申请人应当提供长期共同居住的有效证明。
8、市直公积金缴存人员在外地(济宁市之外)以个人或配偶名义购买住房,应提供市区住房作为抵押和办理置业担保贷款手续,符合政策规定条件的也可申请贷款。
 
三、贷款额度、期限和利率

1、公积金贷款额,按照借款人及共同借款人申请贷款额和下述4项规定确定。申请贷款额不超过本细则规定的,以申请贷款额作为贷款额;申请贷款额超过本细则下述4项任何一项规定的,以其中最低限额作为贷款额。
(1)贷款最高限额。按住房公积金管理委员会决议的执行。目前,我市最高贷款额度分三个级别掌握,一级为市中心,二级为分中心,三级为管理部。
(2)购买商品房或经济适用房的,最高贷款额不得高于购房总价款的70%;购买二手房、拆迁安置房、单位集资所建房屋的,最高贷款额不得高于购房总价款的60%;借款人二次以上申请公积金贷款的,最高贷款额不得高于购房总价款的50%。借款人所购房屋价格明显高于市场价格的,应以评估价确定贷款额度。
(3)贷款最高额度不得超过抵押物现有价值的70%;以有价证券作质押担保的,不得超过有价证券面值的90%,并以有价证券到期日为贷款期限。
(4)借款人的贷款额度按照借款人及共同借款人月收入情况确定,其计算公式为:借款人贷款额度=借款人及共同借款人上一年度月平均工资总额×12个月×贷款期限×40%。
2、贷款年限最长不超过住房公积金管理委员会规定的年限。借款人年龄加贷款期限均不得超过法定退休年龄后的第二年。有共同借款人的,以其中年龄最小的计算。
借款人申请贷款的期限短于上述规定的,以申请贷款期限为准;借款人申请贷款期限长于上述规定的,按照上述规定核定贷款期限。
3、公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。贷款期限在一年以上的,在还款期内如遇利率调整,于次年元月1日起按调整后的利率执行。一年期的执行合同利率。
 
四、贷款资料

1、借款人、配偶及抵押人的身份证。
2、借款人、配偶及抵押人的户口簿。
3、借款人、配偶单位出具的收入证明。
4、借款人婚姻状况的有效证明。借款人婚姻状况为单身或丧偶、离异的,须由户口所在地民政部门出具未婚或未再婚证明,并加盖民政部门婚姻登记专用章。离异的还需提供离婚证或法院判决书。未婚证明有效期为一个月。夫妻户口在同一户口簿,可不提供结婚证。
5、购建房资料。购买商品房、经济适用房的,提供合法有效的购房合同、30%以上的首付款收据、房地产开发商出具的提供阶段性担保的《承诺书》;购买二手房的,提供买卖合同、契税票据、过户后的房产证;购买单位集资、定向开发房的,应由单位集中办理,提供《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、发改委的立项批复、分房方案、职工与单位签订的购房协议、40%以上首付款收据、用于抵押的房产证;购买拆迁安置房的,提供拆迁安置许可证、拆迁安置补偿协议书;建造住使用房的,提供《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、施工合同及预算书;翻建住房的,提供《建设工程规划许可证》、翻建房屋的产权证、施工合同及预算书等资料;大修住房的,应提供区(县)级以上建设管理部门出具的城市房屋安全鉴定报告,房屋所有权证、大修施工合同及预算书等资料;其他按市中心要求提供的资料。
6、担保资料。以现房抵押的,须提供房产证;以期房抵押的,须有售房单位的济宁市商品房预(销)售合同网上备案资料;质押担保的,提供市中心认可的质押物。
 
五、贷款担保

公积金贷款担保方式有担保公司保证和质押。
1、借款人采用现房抵押、期房抵押的,均由市中心认可并签订合同的担保公司为其提供贷款担保。担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人要交一定比例的保证金。担保公司须与借款人和受托银行签订担保合同或协议。
2、现房抵押是指借款人以自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房抵押。借款人采取现房抵押方式担保的,必须依法办理住房抵押登记手续。借款人以共有或第三人住房抵押的,须征得共有人或第三人同意。
3、期房抵押是指借款人用所购买的期房作抵押。
4、借款人采用有价证券质押担保的,有价证券金额不得低于贷款本息额。有价证券须交贷款受托银行保管,借款人按照借款合同还本付息后,受托银行将质押的有价证券退还借款人。
5、以现房或期房抵押、有价证券质押的,抵押人、保证人或出质人须与受托银行签订书面的抵押、保证或质押合同。
6、担保公司根据所保证的责任范围向借款人收取担保费用,担保费用标准根据物价部门批准的计费标准收取。对于单位集体申请公积金贷款的,担保费用中可减免委托代理费。借款人提前一次性清偿全部贷款余额的,可向担保公司申请退还部分担保费用。
 
六、贷款程序

1、借款人到公积金贷款受理网点及市中心分支机构(以下简称分支机构)咨询,可以贷款的,根据不同情况领取公积金贷款申请表以及其他资料,申请资料可以到受理网点领取也可以网上下载。
2、贷款受理网点负责审查贷款申请书填写内容的真实性和完整性。受理网点信贷经办人员对以上资料的副本(复印件)同正本验证无误后,在“受理审查意见栏”签署意见。当日通知担保公司审查借款人的购房及抵押房产的真实情况。担保公司2日内根据审查结果签署意见后,不具备担保条件的,担保公司填写“退件情况说明”反馈受理网点。具备贷款条件的资料送交分支机构审核。
受托银行和担保公司应对其审查结果负责,由于审查结果不真实造成的贷款风险分别由审查单位负责。
3、分支机构通过初审、审核,确定贷款额度、期限等,签署初审和审核意见并及时报送市中心审批。个人住房公积金贷款,实行经营与审批的分离。贷款受理网点、分支机构负责贷款咨询解答、贷款受理和调查,市中心负责贷款的审批和借款人对网点和分支机构审查结果不同意见的复议。
4、市中心相关科室根据审查贷款情况,提出审批意见,经中心分管主任或贷审会批准后,由分支机构通知委托银行办理贷款的合同签订及发放工作。
市中心主要审查以下内容:
(1)借款人资信:借款人是否具备借款资格;
(2)借款人偿债能力:借款人贷款承受能力即借款人可贷的最高额度和年限;
(3)风险与防范措施:该笔信贷业务风险防范措施的可靠性即应采取的担保形式。
(4)贷款资料的完整性:对资料不完整的情况,不予办理审批,详细说明需补充的材料名称和内容。
市中心在2日内审批完贷款资料,市中心分支机构应于次日以《委托贷款通知书》的形式通知受托银行办理合同签订等贷款手续。
5、经市中心审批同意的贷款,受托银行在2个工作日内完成合同签订工作。担保公司5个工作日内办理完房屋抵押手续,把《房屋他项权利证书》交由贷款银行。受托银行待收到《房屋他项权利证书》或质押的有价证券后,1日内将贷款资金划转到指定的帐户。
贷款自受理之日起15个法定工作日发放贷款。
6、为缩短审批时限,简化审批环节,规范贷款受理、审批程序,市中心将对部分分支机构采用网上审批系统。
 
七、贷款偿还

1、公积金贷款偿还最常用的是实行等额本息和等额本金还款法,借款人根据还款能力,自主选择还款方式。
2、借款人应自收到贷款次月起进行还款。
借款人可以按照合同约定每月到受托银行以现金方式偿还贷款本息,也可以委托贷款银行通过信用卡或储蓄存折的方式代扣。
3、借款期限为一年以内(含一年)的,实行到期一次还本付息;借款期限在一年以上的实行按月还款。
4、借款人提前一次性偿还全部贷款本息须在贷款满6个月后办理。
5、借款人在偿还贷款期内,按年度可以申请提取住房公积金,用于偿还公积金贷款本息。提取的公积金数额,不得超过一年应还款付息额,提前还款的不得超过公积金贷款的余额。借款人在偿还贷款期内有不良逾期记录的,申请提取的住房公积金,只能用于提前偿还贷款。对于借款人公积金缴存所在地不是贷款所在地的,支取公积金还贷政策遵循借款人公积金缴存所在地的政策。
6、借款人提前还款,利息将按剩余贷款本金重新计算。
7、借款人提前还款不收违约金。
8、借款人未按照《借款合同》约定按时足额偿还贷款的,应当按照国家有关规定或合同约定计收罚息。
 
八、贷后管理

各受理银行、分支机构要落实贷款责任人制度,加强贷后管理,做好违约处理:
1、对欠还3个月的借款人,采取电话、发短信、上门催收的方式。
2、过去以抵押贷款和自然人担保形式发放的贷款,对欠还3—6月的借款人,采取发放律师函催收的方式;对欠还6个月以上或已到期恶意不还的,通过法律途径申请法院强制执行;
3、由住房担保公司为借款人提供公积金贷款担保的,如借款人连续三个月未按合同的约定归还本息时,市中心或分支机构有权直接要求住房担保公司承担保证责任。住房担保公司应在接到市中心或分支机构《催收逾期贷款通知书》之日起五日内履行清偿义务,且市中心或分支机构有权直接从保证金账户扣款,归还所欠贷款本息。如借款人累计六个月未按合同约定归还贷款,住房担保公司应代替借款人提前归还全部剩余贷款本息。住房担保公司应在接到市中心或分支机构《催收逾期贷款通知书》之日起五日内履行清偿义务,且市中心或分支机构有权直接从住房担保公司保证金账户扣划款项,提前回收全部剩余贷款本息。住房担保公司代替借款人还款后,市中心或分支机构协助住房担保公司向借款人追偿。
4、对涉嫌诈骗提供虚假证明或擅自改变贷款用途,挪用贷款的,依法提前收回或处分抵押物。
5、各分支机构要认真做好贷款资金运行情况的分析,按月及时向市中心报送公积金贷款回收情况及欠还、逾期贷款明细报表。
 
九、监督检查

市中心负责对各分支机构办理的公积金贷款业务进行检查监督和受理职工对贷款业务的投诉。
1、根据《济宁市个人住房公积金贷款办法》及市中心的贷款规定,检查监督各市中心贷款业务办理情况,对过程各环节中把关不严、滥用职权、玩忽职守,造成贷款损失的人员,将按照内部管理制度严肃处理。
2、公积金贷款受理网点必须专人、专柜,设置个人住房公积金贷款的明显标志,公布物价部门批准的担保费用计费标准,制作并张贴个人住房公积金贷款办理程序的宣传资料。
3、按照分支机构与受托银行签订的委托贷款协议的约定,每年市中心要根据公积金贷款的发放、回收、逾期情况对受托银行进行一次检查。检查内容包括:是否按规定签订《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》等;是否及时准确地整理、归档公积金贷款档案并报送分支机构;是否按协议约定的期限及时将市中心审批的公积金贷款发放给借款人,有无越权发放贷款;是否准确完整地录入贷款系统;是否按《借款合同》的约定每月正常扣还贷款本息,所扣贷款本息是否及时划转市中心或分支机构帐户;是否根据资产分类的要求,每月及时统计出公积金贷款逾期户并报送市中心或分支机构;是否采取有效措施协助进行催收。
根据检查的情况,对存在的问题要求受托银行纠正或根据委托银行贷款协议约定,扣减受托银行手续费、取消承办贷款业务资格或划转公积金存款。
4、及时了解担保公司担保业务情况、保证金帐户及期房转现房抵押登记情况。发现借款人未按贷款合同的约定按时偿还贷款本息时,根据协议约定及时书面通知受托银行直接从保证金帐户中划款还本付息。
5、对房产开发单位办理期房抵押预登记公积金贷款,要不定期检查开发商及项目进展情况,对所贷款的楼盘跟踪调查,及时督促开发商办理期房转现房抵押登记手续。
 
十、附  则
 
本实施细则由市中心负责解释,自二○○八年七月十八日起执行。以前有关规定与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。

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